Grunderwerbsteuer nach Bundesland: Sätze 2026

Aktualisiert: 2026-09-26

Die Grunderwerbsteuer legt jedes Bundesland selbst fest (§ 11 GrEStG) – und die Spanne ist groß: von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in vier Ländern. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das 12.000 € Unterschied allein durch die Landesgrenze. Hier finden Sie alle 16 Sätze mit Beispielrechnung je Land.

Stand: 2026-09-27 (Ländersätze gegen Primärquellen geprüft; keine Gesetzesänderungen für 2026).

Warum jedes Bundesland anders besteuert

Bis zur Föderalismusreform 2006 galt bundesweit ein einheitlicher Grunderwerbsteuersatz von 3,5 %. Seitdem dürfen die Länder ihren Satz per Landesgesetz selbst festlegen (§ 11 GrEStG). Die meisten Länder haben ihn seitdem erhöht – nur Bayern hat den Satz von 3,5 % bis heute beibehalten und ist damit das mit Abstand günstigste Land für Immobilienkäufer.

Für Sie heißt das: Der Steuersatz hängt allein davon ab, in welchem Bundesland die Immobilie liegt – nicht davon, wo Sie wohnen. Wer an einer Landesgrenze kauft, sollte den Satz der jeweiligen Seite kennen: Zwischen Bayern (3,5 %) und Baden-Württemberg (5,0 %) liegen bei 400.000 € Kaufpreis 6.000 € Steuerdifferenz.

Alle Steuersätze im Überblick

So rechnen Sie selbst: die Beispielrechnung

Die Formel ist denkbar einfach:

Grunderwerbsteuer = Kaufpreis × Steuersatz des Bundeslands

Beispiel Nordrhein-Westfalen: 400.000 € × 6,5 % = 26.000 €. Besteuert wird die Gegenleistung – im Regelfall also der Kaufpreis laut Notarvertrag. Notar- und Maklerkosten zählen nicht zur Bemessungsgrundlage dazu.

Die Länder im Einzelnen

Baden-Württemberg: 5,0 %

Bei 400.000 € Kaufpreis: 400.000 € × 5,0 % = 20.000 € Grunderwerbsteuer. Solides Mittelfeld – bei 400.000 € zahlen Käufer hier 6.000 € mehr als in Bayern.

Bayern: 3,5 %

Der niedrigste Satz bundesweit – und das einzige Land, das den Satz seit der Föderalismusreform 2006 nie erhöht hat. Bei 400.000 € Kaufpreis: 400.000 € × 3,5 % = 14.000 € Grunderwerbsteuer.

Berlin: 6,0 %

Bei 400.000 € Kaufpreis: 400.000 € × 6,0 % = 24.000 € Grunderwerbsteuer. Das sind 10.000 € mehr als in Bayern – bei Berliner Kaufpreisen, die häufig deutlich über 400.000 € liegen, fällt der absolute Betrag entsprechend höher aus.

Brandenburg: 6,5 %

Höchstsatz – eines von vier Ländern mit 6,5 %. Bei 400.000 € Kaufpreis: 400.000 € × 6,5 % = 26.000 € Grunderwerbsteuer, also 12.000 € mehr als im benachbarten Bayern.

Bremen: 5,5 %

Bei 400.000 € Kaufpreis: 400.000 € × 5,5 % = 22.000 € Grunderwerbsteuer. Zum Vergleich: Bei 300.000 € Kaufpreis wären es 16.500 €.

Hamburg: 5,5 %

Bei 400.000 € Kaufpreis: 400.000 € × 5,5 % = 22.000 € Grunderwerbsteuer. Gleicher Satz wie in Bremen und Sachsen.

Hessen: 6,0 %

Bei 400.000 € Kaufpreis: 400.000 € × 6,0 % = 24.000 € Grunderwerbsteuer. Im Rhein-Main-Gebiet mit seinen hohen Kaufpreisen summiert sich das schnell: Bei 600.000 € Kaufpreis wären es bereits 36.000 €.

Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 %

Bei 400.000 € Kaufpreis: 400.000 € × 6,0 % = 24.000 € Grunderwerbsteuer.

Niedersachsen: 5,0 %

Bei 400.000 € Kaufpreis: 400.000 € × 5,0 % = 20.000 € Grunderwerbsteuer. Mittelfeld – 6.000 € mehr als in Bayern, 6.000 € weniger als in NRW.

Nordrhein-Westfalen: 6,5 %

Höchstsatz. Bei 400.000 € Kaufpreis: 400.000 € × 6,5 % = 26.000 € Grunderwerbsteuer. Als bevölkerungsreichstes Bundesland betrifft der Höchstsatz hier die meisten Käufer.

Rheinland-Pfalz: 5,0 %

Bei 400.000 € Kaufpreis: 400.000 € × 5,0 % = 20.000 € Grunderwerbsteuer.

Saarland: 6,5 %

Höchstsatz. Bei 400.000 € Kaufpreis: 400.000 € × 6,5 % = 26.000 € Grunderwerbsteuer – trotz vergleichsweise moderater Kaufpreise im Land einer der höchsten Sätze.

Sachsen: 5,5 %

Bei 400.000 € Kaufpreis: 400.000 € × 5,5 % = 22.000 € Grunderwerbsteuer. Bei 500.000 € Kaufpreis wären es 27.500 €.

Sachsen-Anhalt: 5,0 %

Bei 400.000 € Kaufpreis: 400.000 € × 5,0 % = 20.000 € Grunderwerbsteuer.

Schleswig-Holstein: 6,5 %

Höchstsatz. Bei 400.000 € Kaufpreis: 400.000 € × 6,5 % = 26.000 € Grunderwerbsteuer.

Thüringen: 5,0 %

Bei 400.000 € Kaufpreis: 400.000 € × 5,0 % = 20.000 € Grunderwerbsteuer.

Ihre Steuer für einen beliebigen Kaufpreis berechnen Sie mit unserem Grunderwerbsteuer-Rechner.

Kaufnebenkosten im Überblick

Die Grunderwerbsteuer ist meist der größte Einzelposten beim Immobilienkauf – aber nicht der einzige. Typische Richtwerte:

Das sind Richtwerte, keine gesetzlichen Festbeträge – insbesondere Maklerprovisionen sind verhandelbar und regional verschieden. Rechenbeispiel für 400.000 € Kaufpreis in NRW (6,5 %): 26.000 € Grunderwerbsteuer + ca. 6.000 € Notar/Grundbuch + ca. 14.280 € Makleranteil = ca. 46.280 € Nebenkosten, also rund 11,6 % des Kaufpreises. Planen Sie insgesamt mit 10–15 % Kaufnebenkosten – Geld, das zusätzlich zum Kaufpreis als Eigenkapital vorhanden sein sollte, weil Banken es meist nicht mitfinanzieren.

Share Deals und Gestaltungen: keine Abkürzung ohne Berater

Immer wieder kursiert die Idee, die Grunderwerbsteuer legal zu umgehen – etwa indem man statt des Grundstücks Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft erwirbt (sogenannter Share Deal). Die schlechte Nachricht: Auch solche Erwerbe lösen unter bestimmten Beteiligungs- und Halteschwellen Grunderwerbsteuer aus, und die Regeln wurden 2021 noch einmal verschärft. Auch Kettengeschäfte oder das Aufspalten eines Erwerbs in mehrere Teilschritte ändern an der Steuerpflicht oft nichts.

Solche Gestaltungen sind komplex, einzelfallabhängig und voller Fußangeln – ein falsch strukturierter Share Deal kann teurer werden als die gesparte Steuer. Lassen Sie sich vorab von Steuerberater und Notar beraten, nicht erst nach der Unterschrift.

Gut zu wissen

• Wer den Satz festlegt: Jedes Bundesland beschließt seinen Steuersatz per Landesgesetz. Der Bund gibt nur den Rahmen vor (§ 11 GrEStG).
• Sätze können sich ändern: Länder können ihre Sätze per Gesetz anpassen. Prüfen Sie vor einem Kauf den aktuellen Satz – diese Übersicht wird regelmäßig aktualisiert.
• Bemessungsgrundlage: Besteuert wird der Kaufpreis (die Gegenleistung). Notar- und Maklerkosten zählen nicht dazu.
• Befreiungen: Zwischen Ehegatten, von Eltern an Kinder sowie bei Erwerb von Todes wegen oder Schenkung fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 GrEStG).

Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer nach Bundesland

In welchem Bundesland ist die Grunderwerbsteuer am niedrigsten? In Bayern mit 3,5 % – dem einzigen Land, das noch den alten Bundessatz beibehalten hat. Am höchsten ist sie mit 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein.

Warum ist die Grunderwerbsteuer in Bayern so niedrig? Weil Bayern seinen Satz nie erhöht hat, während fast alle anderen Länder ihre Sätze seit der Föderalismusreform angehoben haben. Jedes Land entscheidet selbst (§ 11 GrEStG).

Wie berechne ich die Grunderwerbsteuer in NRW? Kaufpreis × 6,5 %. Bei 400.000 € sind das 26.000 €. Nutzen Sie unseren Grunderwerbsteuer-Rechner für beliebige Kaufpreise.

Kann sich der Steuersatz meines Bundeslands ändern? Ja. Die Länder können ihre Sätze per Landesgesetz jederzeit anpassen. Vor einem Kauf sollten Sie den aktuellen Satz prüfen – verlassen Sie sich nicht auf Jahre alte Angaben.

Zählt die Grunderwerbsteuer zu den Kaufnebenkosten? Ja, sie ist meist der größte Einzelposten. Rechnen Sie insgesamt mit 10–15 % Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler).

Fällt bei Schenkung oder Erbe Grunderwerbsteuer an? Nein. Der unentgeltliche Erwerb – also Erwerb von Todes wegen und Schenkung unter Lebenden – ist von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 GrEStG). Achtung: Erbschaft- und Schenkungsteuer können trotzdem anfallen; das ist eine separate Steuer mit eigenen Freibeträgen.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer – Käufer oder Verkäufer? Gesetzlich schulden beide Vertragsparteien die Steuer als Gesamtschuldner (§ 13 GrEStG). Üblich und fast immer im Kaufvertrag so geregelt: Der Käufer zahlt. Achten Sie darauf, dass das auch tatsächlich im Vertrag steht.

Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig? Einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids (§ 18 GrEStG). Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne sie trägt das Grundbuchamt den Eigentümerwechsel nicht ein. Halten Sie das Geld also bereit, sobald der Bescheid kommt.

Kann ich die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen? Bei selbstgenutztem Wohneigentum: nein. Bei vermieteten Immobilien zählt sie zu den Anschaffungskosten und erhöht damit die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung (AfA) – sie mindert also über die Jahre doch die Steuerlast.

Was genau wird besteuert – nur der Kaufpreis? Besteuert wird die Gegenleistung für den Erwerb, im Regelfall also der Kaufpreis laut Notarvertrag. Notar- und Maklerkosten gehören nicht dazu. Werden zusätzlich andere Verpflichtungen übernommen (etwa ein Darlehen), können diese den steuerpflichtigen Betrag erhöhen – ein Fall für den Notar.

Fazit

• Spanne 2026: 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein)
• Bei 400.000 € Kaufpreis: 14.000 € bis 26.000 € Steuer
• Satz vor dem Kauf prüfen – jedes Land legt ihn selbst fest
• Mit Notar, Grundbuch und Makler: 10–15 % Kaufnebenkosten insgesamt einplanen

Mehr Grundlagen: Grunderwerbsteuer 2026: Sätze, Ablauf & wer zahlt.

Alle Angaben ohne Gewähr, keine Steuerberatung. Rechtsstand: 2026. Stand der Sätze: 2026-09-27 (gegen Primärquellen geprüft).